不動産賃貸管理会社（以下「管理会社」）は、不動産収支に直接影響を及ぼします。
よくわからずに、何となく管理会社を決めている場合は要注意です（特に購入時の仲介業者における斡旋など）。
弊社で提携している管理会社は、
・空室期間がほぼない（平均約2週間で空室は埋まります）
・修繕単価が安く、無駄な工事はしない
・最高値で客付けができる
を徹底しています。
修繕単価を含むランニングコストが低く、最短かつ最高値で入居付けができるという最高の状態を保てます。
これだけで不動産投資の成功率はグンと上がります。
※管理可能な物件は基本的に国道16号の内側です。
単純にコストが低ければいいのか？
それは勿論NOです。
手数料の安さだけに惹かれて管理会社を選択すると、
・空室期間が長い（空室率が高い）
・退去時の修繕費用が高額
という問題に直面するでしょう。
不動産投資は、空室が2か月を超えて発生している場合、
・管理会社に問題がある
・物件の立地に問題がある
のいずれかしかありません。
2か月を超える空室を経験している場合は、要注意です。
多くの場合は管理会社の募集の仕方に問題があるため、管理会社を変更すれば解決します。
弊社では2か月どころか平均2週間前後で入居がほとんど決まります。
この差は非常に大きなものです。
一覧
管理会社で確認すべきポイント
賃貸管理手数料
最も分かりやすい手数料です。
管理会社に管理を委託することで、賃料総額の4～5%ほどを支払うようになっています。
賃貸管理手数料の安さを全面に押し出してくる管理会社は、逆に注意が必要です。
見えないところで高い費用を徴収される可能性があります。
物件の販売をしている会社がそのまま管理をすることが前提になっている場合は、物件の価格自体に相当な利益を乗せられている可能性があり、これも注意が必要です。
いずれにせよ、管理手数料が安すぎる場合は、疑う必要があります。
新規客付け手数料
あまり認知されていない項目です。
新規客付け手数料とは、新しい入居者が決まった時にかかる手数料です。
賃貸管理会社に支払う報酬になります。
家賃の1ヵ月が相場です。
但し、物件の家賃帯が高かったり、その他魅力的な条件がある場合は交渉ができるケースはあります。
修繕費
一度でも退去を経験しているオーナであれば分かると思いますが、地味に重たい費用です。
修繕費は、おおよそ家賃の1か月くらいかかると思ってください。
修繕費こそオーナーから見えにくい費用であるため、管理会社は単価の上乗せを行っていたり、必要のない修繕を行ったりして利益を出しています。
修繕費が高いと思える管理会社は、変更を検討するシグナルです。
管理会社の修繕費用を簡単に確認する方法があります。
それは、
・エアコンクリーニング費用
・壁紙張替えの単価
を確認することです。
エアコンクリーニング：8,000円～9,000円
壁紙の単価：1,000円/㎡
これだけです。これよりも高ければ修繕費でぼったくりを行う会社である可能性が高く、注意が必要でしょう。
入居年数にもよりますが、ワンルームで考えると、スタンダードなオーナー負担は、2万円～7万円ほどです。
これよりも高い請求が来た場合は、余計な修繕をしている可能性が高く、要注意です。
また、各修繕の単価が高い可能性も十分に考えられるでしょう。
それ以外
実は、それ以外の部分も大変重要です。
全ては結局のところ、空室に関係します。
多くの項目があるため、以下の記事で詳しく解説します。
管理を深く知る機会だと思いますので、参考にしてみてください！
↓ ↓ ↓ ↓
【保存版】失敗しない不動産賃貸管理会社の選び方とは？～安い管理手数料の落とし穴～
弊社提携管理会社の条件
賃貸管理手数料
一般：5%（税別）
弊社：4%（税別）
新規客付け手数料
一般：1か月
弊社：0.5～1か月
※エリアなど諸条件によっては他社と比べて優位性のある数字が出ます。
修繕費
単身向けであれば1部屋当たりの実費は7万未満で収まることが多いです。
一般的な管理会社であれば、20万近い修繕費を請求されることが多く、優位性はあります。
一般：約20万円
弊社：約7万円
※入居期間や部屋の状況により異なります。
清掃費（1棟）
1棟の場合は建物に関わる定期清掃費がかかります。
一般：月額約15,000円～20,000円＋税（月2回想定）
弊社：月額約8,000円～12,000円＋税（月2回想定）
平均空室期間
一般：2か月
弊社：0.5か月
※エリアによって異なります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
弊社提携管理会社で不動産の運用ができると、
・コスト改善
・空室期間が短くなる
の2つを得られます。
その結果、キャッシュフローが改善します。
条件比較の問い合わせは、「お問合せ」よりお願いします。
良い管理会社に巡り合えるだけで不動産の収支は劇的に改善します。
これは間違いありません。
本当に同じ物件なの？
と思うくらい収支は良くなるでしょう。
逆にいうと、管理の世界もそれだけ裏があり、工夫次第で改善できるということなのです。
そしてその多くを一般的な投資家は理解していないのです。