お客様事例_2018年

年間売買実績

決済件数	15件
売買代金	8.760億円

2018年11月　Nさん（購入_区分）

初めての不動産購入となる。少ない自己資金でも購入できる物件をアレンジして成約。需要のある駅徒歩2分の物件であるため、中長期的にも楽な運用になる。1棟物件まではまだ時間がかかるが、キャッシュフローのしっかりと出る物件を買い増していけば、5年から10年ほどで1棟にシフトできるタイミングが見える可能性がある。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代
年収	600万円台
自己資金	100万円以下

【物件概要・融資】

販売価格	非公開物件
成約価格	2,180万円
表面利回り	5.13%
住所	東京都墨田区
築	2010年
専有面積	約20㎡
構造	RC
徒歩	2分
融資期間	45年
金利	2.0%

2018年11月　Oさん（売却_区分）

残債が非常に少ない状態の区分であり、勿体ないため売却。回収した現金で1棟物件購入予定。区分マンションで現金を眠らせておく行為は、非常に勿体ないと言える。銀行評価の低い区分マンションから現金を回収し、1棟を目指すべき。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代

【物件概要】

販売価格	1,180万円
成約価格	1,140万円
表面利回り	7.42%
ローン残債	約420万円
住所	東京都江東区
築	1992年
専有面積	約20㎡
構造	RC
徒歩	8分

2018年10月　Aさん（購入_区分）

新宿区好立地物件を購入。前年度の年収は300万円台であったが、医師免許を取得し、今年の年収は800万円近くになる。銀行は医師には甘いため、前年度年収300万円台でも金利1.64%のフルローンで決着。初めての不動産投資であったため、区分からスタートしたが、次回以降は1棟を狙える。フルローンでもキャッシュフローの確保できる物件であり、最初の1歩を堅実に踏み出すことに成功。

【属性】

属性	医師
年齢	20代
年収	300万円台
自己資金	100万円以下

【物件概要・融資】

販売価格	非公開物件
成約価格	1,860万円
表面利回り	5.83%
住所	東京都新宿区
築	2001年
専有面積	約20㎡
構造	RC
徒歩	8分
融資期間	35年
金利	1.64%

2018年10月　Mさん（購入_区分）

JR山手線大型駅徒歩圏内の区分を購入。提携先金融機関による金利も低く、キャッシュフローも手堅く残る形で購入を実現。堅実な不動産投資の第一歩を踏み出すことに成功。区分の買い増しまたは自己資金が作れる場合は1棟にシフトするなど、今後は両面から不動産購入を模索し、1棟着地を狙う。最近区分マンションは毎月の収支が赤字になるようなひどい販売事例も散見されるようになり、注意が必要。

【属性】

属性	会社員
年齢	20代
年収	500万円台
自己資金	500万円台

【物件概要・融資】

販売価格	非公開物件
成約価格	1,860万円
表面利回り	5.56%
住所	東京都豊島区
築	1998年
専有面積	約20㎡
構造	RC
徒歩	10分
融資期間	35年
金利	1.64%

2018年10月　Nさん（売却_区分）

新築で区分マンションを購入してしまっていたが、購入時期が非常に良かったため、買値を下回る売却価格になったものの、残債を大きく上回る価格で売れた。区分マンションで含み益を持たせておくのは、非常に勿体ないため、売却して売値と残債の差分を現金として回収。改めて物件を模索する形とした。当物件は2017年末ごろから売りに出していたため、長い期間を要しての売却となった。最終的には業者買いとなった。

【属性】

属性	自営業
年齢	30代

【物件概要】

販売価格	2,930万円
成約価格	2,800万円
表面利回り	5.36%
ローン残債	約2,050万円
住所	東京都世田谷区
築	2010年
専有面積	約40㎡
構造	RC
徒歩	2分

2018年9月　Hさん（売却_1棟）

キャピタルゲインが出ることから売却模索を開始。立地は良かったが、巷で話題の某S銀行の抵当権が付いているため、市場の見方は少し厳しくなると予想。実際、買付は2本入ったが、いずれも結果的にNGとなった。融資情勢は厳しくなってきているため、「暗黙の一般媒介」に切り替え、各仕入れ業者に対して販売を依頼。最終的に、個人で年間決済100件、手数料売上10億円を誇るワンマン社長に販売を依頼し、現金購入顧客を付けて確定。今後は、手元に戻る資金で次の購入を模索予定。

【属性】

属性	自営業
年齢	40代

【物件概要】

販売価格	非公開物件
成約価格	31,000万円
表面利回り	9.05%
ローン残債	約22,500万円
住所	千葉県市川市
築	1989年
土地面積	約490㎡
建物面積	約930㎡
戸数	45戸＋駐車場3台
構造	RC
徒歩	12分

2018年7月　Oさん（購入_1棟）

築古の物件であるが、接道の良い綺麗な土地であるため、資産価値が高い。土地値物件。周辺は戸建てエリアであり、戸建て販売用地としての出口が期待できる。ローンの審査から物件の決済まで、トラブルなくスムーズに終了。融資は厳しくなっていると言われているが、物件を選べばまだまだ融資は付く。

【属性】

属性	会社員
年齢	40代
年収	600万円台
自己資金	900万円台

【物件概要・融資】

販売価格	非公開物件
成約価格	4,900万円
表面利回り	9.06%
住所	神奈川県大和市
築	1987年
土地面積	約180㎡
建物面積	約175㎡
戸数	10戸
構造	鉄骨
徒歩	10分
融資期間	29年
金利	2.9%

2018年7月　Kさん（購入_1棟）

築浅、駅近のフルローン。利回りも高く、フルローンでも返済比率は56%に留まる。JR沿線であり、駅徒歩2分は強み。個人・法人いずれの名義でも審査が通ったため、法人名義で購入。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代
年収	800万円台
自己資金	1,800万円台

【物件概要・融資】

販売価格	7,980万円
成約価格	7,800万円
表面利回り	7.59%
住所	神奈川県神奈川区
築	2011年
土地面積	約130㎡
建物面積	約110㎡
戸数	8戸
構造	木造
徒歩	2分
融資期間	33年
金利	2.2%

2018年7月　Kさん（売却_区分）

1棟物件へのシフトを試みるため、現金を回収するための区分売却。不動産の売却では、通常管理会社を外しての引き渡しとなる。今回は、サブリースでもないのに管理会社の解約に違約金がかかるという悪質な契約となっていた。その額は賃料の6か月分。かなり異常な解約条件といえる。しかし、違約金を支払っても十分なキャピタルが確保できるため、売却を決断し、引き渡し成立。不動産売却を検討する際は、賃貸管理会社の解約条件を予め確認しておくべきであると改めて痛感する決済となった。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代

【物件概要】

販売価格	1,780万円
成約価格	1,710万円
表面利回り	6.01%
ローン残債	約1150万円
住所	東京都台東区
築	2007年
専有面積	約25㎡
構造	RC
徒歩	3分

2018年6月　Hさん（売却_1棟）

キャッシュ回収を目的とした売却。買値とほぼ同額での売却となったが、売買時の各種諸費用を加味しても、保有期間中の家賃収入が上回るため、キャピタル損を十分にカバーして勝ちが確定。特に1棟物件は、売らないと勝ち負けが分からない。場所が悪いと思うような値段で買い手が付かないので要注意（特に築古警戒）。当物件は旗竿地であったが、収益性は高く、問題なく出口を取ることができた。売却までのトラブルはなく、スムーズに完了。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代

【物件概要】

販売価格	6,680万円
成約価格	6,320万円
表面利回り	6.82%
ローン残債	約5180万円
住所	東京都練馬区
築	2006年
土地面積	約170㎡
建物面積	約150㎡
戸数	5戸
構造	鉄骨
徒歩	6分

2018年5月　Kさん（購入_1棟）

満額融資承認を得ていたものの、該当物件が違法建築であることが判明。築5年のアパートにも関わらず、建築申請を戸建てで行っているという信じがたい状態で、融資はキャンセルとなった。23区徒歩10分以内。築浅のフルローンで返済比率61%は、十分優秀の部類に入る。木造物件で融資期間34年を確保できただけに、悔しい結果となった。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代
年収	800万円台
自己資金	1,800万円台

【物件概要・融資】

販売価格	6,980万円
成約価格	6,800万円
表面利回り	7.09%
住所	東京都足立区
築	2012年
土地面積	約150㎡
建物面積	約125㎡
戸数	6戸
構造	木造
徒歩	9分
融資期間	34年
金利	2.5%

2018年4月　Mさん（購入_区分）

マイホーム購入者。不動産業者から、買ってはいけない高額な物件を提案されていたため、ストップをかけ、適正価格を伝えるところから取引開始。購入したマンションは人気であり、4回目の買付でようやく成約に至った。1度売買契約前日に契約を白紙撤回されてしまう異例事態に巻き込まれたものの、粘り強く別の部屋を探し、最後は購入に成功。豊富な自己資金を武器に、好条件で融資確定。

【属性】

属性	会社員
年齢	20代
年収	500万円台
自己資金	4,000万円台

【物件概要・融資】

販売価格	6,380万円
成約価格	6,250万円
賃料	-（居住用）
表面利回り	-（居住用）
住所	東京都港区
築	2006年
専有面積	約55㎡
構造	RC
徒歩	2分
融資期間	35年
金利	0.525%

2018年4月　Sさん（購入_1棟）

50代という年齢の壁があったため、融資期間が最もネックであったが、想定以上の期間を確保することに成功。さらに、驚くべきは金利の低さ。自己資金と属性を加味した上では最大限の価格帯を購入することができた。築浅であるため、最低10年は特に修繕の必要もなく、安定したキャッシュフローが見込める。東京23区、自己資金10%未満での返済比率54%は素晴らしい。

【属性】

属性	会社員
年齢	50代
年収	1,100万円台
自己資金	1,200万円台

【物件概要・融資】

販売価格	6,800万円
成約価格	6,800万円
表面利回り	6.51%
住所	東京都葛飾区
築	2017年
土地面積	約100㎡
建物面積	約105㎡
戸数	6戸
構造	木造
徒歩	9分
融資期間	29年
金利	0.85%

2018年4月　Fさん（購入_1棟）

借地権（旧法）であったにも関わらず、融資期間35年で承認が取れたため、キャッシュフローは非常に強い購入となった。法人名義での購入を検討していたため、株式会社を設立したが、その後地主より法人名義での売却は行わないと連絡があり、急遽個人名義での購入に変更。借地権を法人名義で購入する場合は、予め地主に承認を得ておく必要がある。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代
年収	900万円台
自己資金	7,700万円台

【物件概要・融資】

販売価格	非公開物件
成約価格	19,800万円
表面利回り	9.19%
住所	東京都北区
築	2007年
土地面積	約320㎡
建物面積	約530㎡
戸数	20戸
構造	木造
徒歩	5分
融資期間	35年
金利	1.988%

2018年4月　Oさん（売却_区分）

日本政策金融公庫で融資を受けていたため、返済期間が短く、キャッシュフローが出ない状態で物件を保有していた。残債と売却できそうな価格に大きなプラス乖離があったため、売却を提案。売却で回収した資金をベースに1棟を購入することでキャッシュフローの改善を図る。旧耐震物件は大きな減点になるが、エリアが極めて良かったため、売却に成功。1,300万円から販売を開始したものの、相場より少し高めであったため問い合わせは少なかった。その後、販売価格を100万円下げたところ、1,100万円での買付が入る。一度売却を了承したが、その後直ぐに満額である1,200万円の買付が入り、そちらに売却した。

【属性】

属性	会社員
年齢	30代

【物件概要】

販売価格	1,200万円
成約価格	1,200万円
表面利回り	6.46%
ローン残債	約190万円
住所	東京都千代田区
築	1975年
専有面積	約15㎡
構造	RC
徒歩	8分

2018年3月　Nさん（購入_1棟）

指値を入れた状態で買付を入れ、融資審査は通過したものの、のちに満額での買付が入り、買主は購入を断念。

【属性】

属性	会社員
年齢	20代
年収	300万円台
自己資金	3,000万円台

【物件概要・融資】

販売価格	9,200万円
買付価格	8,700万円
表面利回り	-（購入に至らず）
住所	東京都世田谷区
築	2010年
土地面積	約120㎡
建物面積	約170㎡
戸数	8戸
構造	木造
徒歩	9分
融資期間	35年
金利	2.388%

2018年2月　Sさん（売却_区分）

19年前に新築で購入してしまっており、毎月のキャッシュフローは約1万円の赤字であった。残債と売却できそうな価格にプラス乖離があったため、売却を提案。売却後に回収する資金を1棟物件購入に活用することで、キャッシュフローは大幅に改善できると判断。販売開始初日に業者からの買付が中間省略で入る。区分マンションは、依然として売り時である。

【属性】

属性	会社員
年齢	50代

【物件概要】

販売価格	1,500万円
成約価格	1,500万円
表面利回り	6.56%
ローン残債	約860万円
住所	東京都杉並区
築	1998年
専有面積	約20㎡
構造	RC
徒歩	8分

2018年1月　Sさん（売却_区分）

サブリースが付与されてしまっていた中古物件を保有しており、毎月のキャッシュフローは赤字であった。しかし、幸いにも購入時期が2013年と良かった。「売却見込み価格＞残債」であったため、売却を勧めた結果、サブリースが付与されたまま、業者が中間省略で買付を入れて売買成立。残債よりも随分上で売却できており、現金の回収も図れた。

【属性】

属性	会社員
年齢	50代

【物件概要】

販売価格	2,400万円
成約価格	2,280万円
表面利回り	5.84%
ローン残債	約1,760万円
住所	東京都品川区
築	2000年
専有面積	約30㎡
構造	RC
徒歩	4分